<박종배의 세무칼럼> 주택매매 - '일정한 패턴' 적용예 (2)

이번호에는 지난호에 이어 두번째로 IRD에서 제시한 일정한패턴 (Regular Pattern)의 적용예를 소개하도록 하겠다.

주택 매매업자인 ‘E’는 최근 10년동안 수십채의 주택을 사고 팔았다.  그 동안 ‘E’ 본인인 거주했던 주택을 4번 매각하였다.

● 2006년2월~2007년6월 - 오클랜드시티의 아파트(1) 를 구입하여 거주하였다. 이 기간에 파트너와 동거시작.

● 2007년7월~2012년12월 - North Shore의 주택(2)를 구입 거주, 이 기간에 한 아이를 입양하였고, 전체기간동안 가족이 거주

● 2012년12월~2015년10월 - 자녀가 늘어남에 따라 오클랜드의 큰주택(3)을 구입 거주

● 2015년10월~2016년1월 - 해밀턴 외곽의 Lifestyle 주택(4) (대지 4,500m2미만) 구입 가족이 거주. 2016년1월초에 파트너가 시드니의 회사로부터 잡오퍼를 받아, 시드니로 가족이 이주하기로 결정.  1월말일에 해밀턴 주택 매각.

‘E’는 주택 매매업자이고 상기 모든 주택을 10년안에 매각하였기 때문에 소득세법 CB9 이 적용된다.  문제는 본인거주주택 예외조항인 CB16를 ‘E’와 ‘E의 파트너’에게 적용할수 있는 가 이다.  상기 모든 주택을 ‘E’와 ‘E 파트너’가 거주하였기 때문에, 이 시점에서의 관심사는 과거의 거주 주택매매로 보아 주택구입의 ‘일정한패턴 (Regular Pattern)’이 존재하는가에 있겠다.  

처음 3채의 본인거주 주택을 매각할 시에는 ‘일정한패턴’이 존재하지 않았다.  왜냐하면, IRD에서는 지난호에 소개했듯이 과거에 최소한 3번의 매각이 있을 경우에 ‘일정한패턴’이 존재할 수 있다고 보기 때문이다.  

그렇지만 그들이 4번째 주택을 매각할시에는 과거에 3번의 매각이 있었기 때문에 각각의 거래에 대해 구체적으로 ‘일정한패턴’이 존재하는가가 고려되어지고, 만약 ‘일정한패턴’이 존재한다면, 4번째 주택의 매매에 대해서는 CB9 의 적용을 받아 과세소득이 계산되겠다.

우선, 패턴(Pattern)이 존재하기 위해서는 각각의 거래에 대해 유사성이 있어야 한다. 이 경우, 처음 3개의 주택은 모두 오클랜드내의 주택이었고, 모두 ‘E’와 ‘E의 파트너’에 의해 구입/ 거주/ 매각 되었으므로 유사성이 존재한다.

그 다음 단계는 상기 패턴(Pattern)이 어느정도 일정(Regular)한 간격을 두고 이루어졌는지를 점검해야 한다.  이 경우 첫 주택은 1년4개월, 두번째 주택은 5년5개월 그리고 3번째 주택은 2년10개월을 보유하고 처분하였다. 이 경우 IRD는 패턴의 간격이 일정하다고 보지않았다. 즉, 일정한패턴 (Regular Pattern)이 존재한다고 보지않기 때문에 ‘E’와 ‘E의 파트너’는 예외조항인 CB16을 사용할수 있고, 따라서 CB9에 의해서는 4번째 주택 매각에 대해 소득세가 과세되지 않는다.

그렇지만, Hamilton 주택을 2015년10월1일 이후에 구입을 하였고, 구입후 2년 안에 매각하였기 때문에 Bright-line Test (CB6A) 에 적용을 받는다. 결국은 Bright-line Test의 본인거주주택 예외조항인 CB16A을 적용할 수 있는가가 관건이겠다. 과거에 예외조항 CB16A을 2번이상 사용하지 않았고(CB16A(2)(a)), 앞서 소개한 것처럼 IRD에서는 ‘E’와 ‘E의 파트너’의 과거주택매매에 ‘일정한 패턴 (Regular Pattern)’이 존재하지 않다고 (CB16A(2)(b)) 보기 때문에, 본인거주주택 예외조항을 적용, Bright-line Test에 의한 과세 역시 없다.

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