이 상진 변호사의 법률 칼럼 - 부동산의 이해 (1) ( 토지 개발 )

부동산의 이해 (1) ( 토지 개발 )

“저 푸른 초원 위에 ~”

개인적으로는 뉴질랜드를 표현하는 많은 단어들 중에 이 구절 만큼 와 닿는 가사도 없는 것 같습니다.

넓고 넓은 초원을 보면서 많은 생각들을 하겠지만 그 중에서 많은 사람들이 생각하는 초원위에 하고 싶은 일은  "골프장을 만들고 싶다", "넓은 바다가 보이는 집을 짓고 싶다" 등입니다.

내가 살고 싶은 그림 같은 집을 초원위에 짓고 멀리 바다와 산이 보이며 아침 저녁으로 구름을 마주하는 집을 지어보고 싶은 꿈은 조금씩은 있는 것 같습니다.

한국의 포털사이트에서 주로 소개하는 전원주택이나 소형 주택,단독 주택의 내부 인테리어나 위치등을 고려 하면 뉴질랜드가 한국의 포털에서 소개하는 전원주택을  짓기 딱 좋은 환경이라는 생각을 해 봅니다.

이러한 전원주택에 대한 인식의 변화는 많은 사람들이 아파트 생활에서 오는 답답함을 자연친화적인 전원주택이라는 환경적인 요인과 구조적인 요인을 생각해서 집을 짓고 싶어하는것 같습니다.

뉴질랜드에서 토지 개발을 통한 주택 건설을 하기위해서 일반적으로필요한 공사로는 토목, 전기 ,전화 , 상/하수도, 도로의 계획등이 포함됩니다.

주택을 짓기 위한 땅의 개발이 한창인 요즘 토지 개발과 관련된 건축을 위한 허가 사항등을  알아보겠습니다.

땅을 분할 하기위해서는 용도를 주택용으로 할지 상업용으로 할지 결정하고 시에 허가를 신청합니다.

시에서 허가를 내주면 주택을 지을수 있는 최소한의 단위와 그 지역의 특성을 고려한 세부적인 허가 사항이 나오기도 합니다.

이러한 허가를 주관하는 법이 Resource Management Act 1991 (RMA) 입니다. 뉴질랜드 환경의 관리와 유지를 위해서 환경에 영향이 없이 개발을 할 수 있는 기준을 만들어 주며 법적으로 해석하여 의견이 다른 분쟁을 해결 해주는 역할을 하고 있습니다.

특히 신경 쓰는 부분이 하천, 해안, 강 등의 자연적인 환경의 손상을 방지하고 오염되지 않도록 관리에 신경을 쓰고 있습니다. 이러한 법에 근거하여 토지 개발 업자들이 시청에 토지의 분할과 개발에 대한 계획을 문의 하게 되면 시는 이에 대한 허가를 각 시의 정책과 규칙등에 의거하여 허가를 결정하게 됩니다. 이러한 허가를 Resource Consent 라고 합니다. 허가에는 개발을 위한 허가일 경우도 있고 제한적인 조건을 같이 하는 허가인 경우가 있습니다.

이러한 허가를 통해서 토지가 Code Compliance Certificate 를 받으면 등기 (Certificate of Title ) 이 가능해져서 매매가 가능합니다.

이러한 허가를 위해서는 지리학적, 환경적, 구조적인 검사를 병행하여 환경을 비롯하여 건축시에 문제가 없을것이라는 일차적인 결정을 하게 됩니다.

건축물의 구조와 사용될 자재등의 계획등에 따라 건축허가 (Building Consent)를 필요로 하게 됩니다. 이러한 허가를 시에서 받기 위해서는 법에서 정하는 규정을 준수 하고 단계별 심사와 현장 검사등을 통해 확인하고 허가를 내주게 됩니다.

시에서는 건축허가 신청서를 계획안의 내용을 검토하여 건축허가에서 규정하고 있는 안전과 환경등 조건에 맞는지 확인하고 승인 여부를 결정합니다. 이러한 과정은 Building Act 2004 에 의해서 적용됩니다.

2015년 1월부터 450 page 분량의 빌딩 규정 ( Building Regulation) 이 소개되면서 기존 12-15번의 검사를 4번으로 줄이면서 안전과 습기,에너지 효율성등을 확인하면서 건축기간을 줄이고 경비를 줄이며 업무는 더욱 세심히 관찰하겠다는 의지를 보여주고 있습니다.

토지 개발시에 고려되는 많은 법령들과 각 시와 지역마다 환경적인 우선권이 다른 분야에 대해서는 시청에 직접문의를 하거나 전문가와 상의하시면 보다 정확한 정보를 얻으실 수 있습니다.

이상진  선임 변호사  07 394 4195 / 09 966 7487

brandon@simpsonslawyers.co.nz

*위의 정보는 부동산에 대한 독자들의 이해를 돕기위해 필자의 견해와 해석을 밝힌것으로 정보제공의 목적으로 쓰여졌으며 이에 대한 실질질적인 적용에서는 차이가 있을 수 있습니다.